Yield Sewa Kos Dekat Kampus 2026: Hitungan & Strategi

Kos dekat kampus adalah mesin cashflow properti residensial tertinggi di Indonesia: gross yield 8-12%, jauh di atas sewa rumah biasa (3-5%). Berikut cara menghitung yang benar - bukan angka marketing.

Rumus Gross vs Nett

Gross = omzet tahunan / harga properti. Nett = (omzet − kekosongan − operasional − pajak − penyusutan) / total modal (beli + renovasi). Contoh: rumah Rp 1 M + renovasi Rp 200 juta, 8 kamar @Rp 1,2 juta, okupansi 85% → omzet ± Rp 98 juta/tahun; biaya ± Rp 25 juta → nett ± Rp 73 juta = 6,1%. Masih 2x deposito.

Kampus dengan Okupansi Terbaik

UI Depok (Beji): demand terbesar + stabil, harga tanah sudah tinggi.
UGM Jogja, Undip Tembalang, Unpad Jatinangor: yield tertinggi karena harga tanah murah.
Binus Alam Sutera, UMN BSD: segmen premium, sewa/kamar lebih tinggi.

Modal Renovasi Sekat

Sekat + kamar mandi dalam per kamar Rp 15-30 juta; 8 kamar = Rp 120-240 juta. Wajib: IMB kos/pondokan untuk skala besar, meteran listrik per kamar (token), dan CCTV + akses kontrol (penentu okupansi putri).

Risiko yang Sering Diremehkan

Musiman (libur semester kosong 1-2 bulan - masukkan 75-85% okupansi realistis, bukan 100%), manajemen (pengelola 10% atau urus sendiri), dan regulasi kos (jam malam, izin lingkungan). Bandingkan dengan sewa biasa di disewakan vs dijual.