Rumah Disewakan vs Dijual: Mana Lebih Untung? (Hitungan 2026)

Punya rumah nganggur: sewakan atau jual? Jawabannya tergantung yield sewa vs ekspektasi apresiasi + kebutuhan likuiditas. Berikut framework keputusannya.

Hitungan Sewa: Gross Yield

Rumah Rp 1 M disewakan Rp 40 juta/tahun = 4% gross; nett setelah pajak (10% PPh sewa), kekosongan, dan perawatan ± 2,5-3%. Di bawah deposito? Ya untuk segmen premium - sewa rumah tapak memang yield kecil, apresiasinya yang besar.

Hitungan Jual: Apresiasi + Pajak

Apresiasi Jabodetabek penyangga 5-10%/tahun. Jual Rp 1 M → Rp 1,3 M dalam 4 tahun = +Rp 300 juta, minus PPh 2,5% (± Rp 32,5 juta) + notaris pembeli + waktu kosong. Baca PPh penjual dan waktu terbaik jual.

Kapan Sewakan Menang?

• Butuh cashflow rutin (pensiun, cicilan lain).
• Pasar lesu (jual sekarang = rugi) - sewakan 2-3 tahun sambil tunggu siklus.
• Lokasi sewa premium: dekat kampus (kos), kawasan industri (Karawang), ekspatriat (Bintaro).

Kapan Jual Menang?

• Butuh modal (naik kelas rumah, usaha) - opportunity cost dana mengendap.
• Pasar panas + tawaran di atas appraisal 10%+.
• Biaya menahan tinggi (IPL besar, pajak, renovasi menumpuk).

Opsi Ketiga: Jual Sebagian via Top Up

Butuh dana tanpa kehilangan aset? Top up KPR mencairkan kenaikan nilai tanpa menjual.

FAQ Sewa vs Jual

Berapa yield minimal agar layak disewakan?
Nett ≥ 3% untuk tapak (apresiasi menutup sisanya); kos/kontrakan target nett ≥ 6%.

Pajak sewa berapa?
PPh final 10% dari omzet sewa - wajib disetor penyewa/pemilik sesuai perjanjian.

Kesimpulan

Sewa = cashflow + tunggu apresiasi. Jual = likuiditas + realisasi cuan. Tidak ada jawaban universal - hitung kasus Anda.