PPh Penjual Rumah 2,5% 2026: Cara Hitung, Pengecualian & Bukti Bayar

Setiap menjual rumah, penjual wajib menyetor PPh final 2,5% dari nilai pengalihan. Pajak ini sering jadi rebutan ("siapa yang bayar?") di meja negosiasi. Berikut aturan mainnya.

Rumus & Contoh

PPh = 2,5% × nilai tertinggi (harga transaksi vs NJOP). Rumah terjual Rp 800 juta (NJOP Rp 700 juta) → 2,5% × 800 juta = Rp 20 juta. Jika transaksi Rp 650 juta tapi NJOP Rp 700 juta → 2,5% × 700 juta = Rp 17,5 juta. Fiskus selalu memakai yang lebih tinggi - jangan akali dengan harga AJB di bawah pasar, berisiko koreksi + denda.

Siapa yang Membayar?

UU menunjuk penjual. Praktik: bisa digeser ke pembeli via kesepakatan harga (misal "harga nett, pajak ditanggung pembeli") - sah selama dituang tertulis. Pasangannya (BPHTB pembeli) dibahas di cara hitung BPHTB dan totalnya di pajak jual beli rumah.

Pengecualian (Tidak Terutang PPh)

Warisan ke ahli waris (dengan SK waris sah).
Hibah ke keluarga sedarah satu derajat (orang tua-anak, antar saudara kandung tertentu).
Penjualan di bawah batas tertentu sesuai ketentuan (cek PMK terbaru - batas berubah).
Pengalihan ke pemerintah untuk kepentingan umum (dengan syarat).

Alur Bayar & Bukti untuk AJB

Buat kode billing (e-billing DJP) → bayar di bank/pos → dapat NTPN → serahkan ke PPAT sebagai syarat AJB. Tanpa bukti PPh, AJB tidak bisa ditandatangani. Simpan 10 tahun untuk jaga-jaga pemeriksaan pajak.

FAQ PPh Rumah

Apakah rumah warisan yang dijual kena PPh?
Penerimaan warisnya tidak kena; saat ahli waris menjual ke pihak ketiga, penjualan itu terutang PPh 2,5%.

Bagaimana jika rugi (jual di bawah beli)?
Tetap terutang karena sifatnya final atas bruto - tidak mengenal konsep rugi fiskal.