Panduan Lengkap Cara Jual Rumah yang Masih KPR Secara Aman dan Legal

Banyak pemilik rumah beranggapan bahwa rumah yang sertifikatnya masih dijaminkan di bank tidak bisa dijual sebelum cicilannya lunas. Padahal, menjual rumah dalam status kredit berjalan adalah hal yang umum dan legal dilakukan.

Jika Anda berencana memindahkan hunian, butuh dana mendesak, atau ingin melakukan upgrade properti, simak panduan cara jual rumah yang masih KPR secara aman dan resmi berikut ini!

Pilihan Metode Menjual Rumah yang Masih KPR

Secara umum, terdapat 2 cara utama yang aman dan diakui secara hukum untuk menjual rumah yang cicilan KPR-nya masih berjalan:

1. Melakukan Take Over KPR Resmi Melalui Bank (Paling Direkomendasikan)

Metode ini dilakukan dengan memindahkan kewajiban KPR beserta sertifikat tanah dari penjual ke pembeli baru melalui persetujuan pihak bank.

• Prosedur:

  1. Pembeli baru mengajukan permohonan KPR take over ke bank (baik bank yang sama maupun bank berbeda).

  2. Bank melakukan analisis kelayakan kredit (scoring) terhadap calon pembeli baru.

  3. Setelah disetujui, pembeli baru membayar uang muka (DP) atau selisih harga rumah kepada penjual.

  4. Dilakukan akad jual beli dan penandatanganan KPR baru di hadapan Notaris/PPAT.

  5. Sisa pokok utang KPR penjual dilunasi oleh pembiayaan baru dari pembeli, dan sisa dana penjualan diserahkan kepada penjual.

2. Pelunasan Dipercepat oleh Pembeli

Metode ini berlaku jika pembeli memiliki dana tunai (cash) untuk membeli rumah Anda.

• Prosedur:

  1. Penjual dan pembeli membuat kesepakatan harga serta menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di hadapan notaris.

  2. Pembeli menyetorkan dana pelunasan sisa KPR penjual langsung ke rekening KPR bank terkait.

  3. Pihak bank mengeluarkan surat pelunasan dan menyerahkan sertifikat asli (SHM/HGB) serta dokumen pendukung lainnya.

  4. Dilakukan proses balik nama sertifikat dan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) resmi di PPAT.

Tips Penting Saat Menjual Rumah KPR

• Sangat Dilarang Menggunakan Over Kredit Bawah Tangan (Nota Notaris Tanpa Pihak Bank):

  Mengalihkan kredit tanpa persetujuan bank berisiko tinggi secara hukum. Jika pembeli baru menunggak cicilan, nama Anda yang akan tercatat buruk di SLIK/BI Checking, dan Anda tetap bertanggung jawab secara hukum atas pinjaman tersebut.

• Perhitungkan Denda dan Biaya Pelunasan Dipercepat:

  Cek ketentuan bank mengenai denda pelunasan sebelum jatuh tempo (early redemption fee), yang biasanya berkisar antara 1% hingga 3% dari sisa pokok utang.

• Tentukan Harga Jual yang Rasional:

  Hitung selisih antara nilai pasar (market value) rumah saat ini dengan sisa pokok utang KPR Anda untuk menentukan besarnya margin atau tunai (cashback) yang akan Anda terima.

Pasarkan Rumah Anda di Lapak Hunian

Ingin rumah KPR Anda cepat dilirik pembeli potensial? Pasarkan properti Anda secara praktis dan jangkau calon pembeli berkualitas hanya di Lapak Hunian sekarang juga!