Pajak Jual Beli Rumah 2026: PPh Final, BPHTB & Biaya Lainnya

Transaksi jual beli rumah tidak hanya soal harga. Ada pajak dan biaya yang harus ditanggung penjual maupun pembeli, dan masing-masing wajib dibayar sebelum proses di notaris selesai. Jika tidak dianggarkan sejak awal, pajak jual beli rumah sering menjadi penyebab deal batal di menit-menit terakhir. Berikut rincian pajak dan biaya jual beli rumah 2026.

Pajak yang Ditanggung Penjual

Penjual rumah wajib membayar PPh Final sebesar 2,5% dari nilai bruto pengalihan hak. Nilai yang dipakai adalah nilai transaksi (harga jual) atau NJOP yang lebih tinggi. PPh final ini biasanya sudah termasuk harga atau dipotong dari pembayaran, tapi idealnya dicantumkan eksplisit di perjanjian.

Pajak yang Ditanggung Pembeli

Pembeli menanggung BPHTB sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi NPOPTKP. Rumusnya:

BPHTB = 5% x (NPOP - NPOPTKP)

Jika rumah dibeli seharga Rp 1 miliar dan NPOPTKP Rp 60 juta, maka BPHTB = 5% x Rp 940 juta = Rp 47 juta. Nilai NPOPTKP berbeda tiap provinsi/kabupaten, jadi cek aturan daerah setempat.

Biaya Notaris dan AJB

Akta Jual Beli (AJB) dibuat oleh PPAT/notaris dengan tarif sekitar 1% dari nilai transaksi, bisa dinegosiasi. Setelah AJB terbit, proses dilanjutkan dengan balik nama sertifikat di BPN yang menimbulkan biaya tersendiri — lihat rinciannya di artikel biaya balik nama sertifikat rumah.

Contoh Total Biaya Transaksi

Untuk rumah Rp 1 miliar, gambaran biaya di luar harga adalah:

• PPh final penjual 2,5% = Rp 25 juta (umumnya ditanggung penjual)
• BPHTB pembeli = sekitar Rp 47 juta
• Notaris/PPAT = sekitar Rp 10 juta
• PNBP dan administrasi BPN = sekitar Rp 1 juta

Total bisa menembus 8% dari harga rumah. Hitung lebih akurat dengan kalkulator biaya balik nama kami yang sudah memasukkan komponen BPHTB dan PNBP.

Siapa yang Bayar Apa?

Tidak ada aturan baku; semua bisa dinegosiasikan dan dicatat di perjanjian. Praktik umum: penjual menanggung PPh final, pembeli menanggung BPHTB dan notaris, lalu biaya lain dibagi. Sepakati tertulis sejak awal agar tidak ada pertengkaran saat di meja akad.

Contoh Kasus: Rumah Rp 800 Juta

Untuk memperjelas, mari hitung transaksi rumah bekas seharga Rp 800 juta dengan NPOPTKP Rp 60 juta:

• PPh final penjual: 2,5% x Rp 800 juta = Rp 20 juta
• BPHTB pembeli: 5% x (Rp 800 juta - Rp 60 juta) = Rp 37 juta
• Notaris/PPAT: sekitar 1% = Rp 8 juta
• PNBP + administrasi: sekitar Rp 1 juta
• Total biaya di luar harga: Rp 66 juta (lebih dari 8% harga)

Angka ini menjelaskan mengapa banyak pembeli menabung lagi setelah DP: biaya pajak dan administrasi bisa menyamai uang muka itu sendiri. Hitung lebih teliti dengan kalkulator biaya balik nama kami.

Kapan Pajak Harus Dibayar?

PPh final penjual wajib disetor paling lambat saat akhir bulan setelah transaksi AJB ditandatangani, atau sebelum pengalihan hak didaftarkan di BPN. BPHTB pembeli dibayar sebelum proses balik nama sertifikat berjalan. Banyak bank dan notaris mensyaratkan bukti setor pajak sebagai prasyarat akad, jadi urus keduanya sebelum jadwal akad, bukan setelahnya.

Keringanan Pajak yang Perlu Diketahui

Untuk rumah pertama, beberapa program pemerintah memberikan keringanan, misalnya pembebasan atau pengurangan PPN untuk rumah dengan harga tertentu yang dibangun oleh developer, serta relaksasi pajak untuk rumah subsidi. Pembeli rumah pertama juga bisa memanfaatkan skema KPR DP 0% pada program tertentu. Selalu cek ketentuan tahun berjalan karena kebijakan fiskal bisa berubah setiap anggaran pemerintah.

FAQ Pajak Jual Beli Rumah

Apakah penjual bisa membebankan PPh final ke pembeli?
Bisa, selama disepakati dan dicantumkan dalam perjanjian jual beli. Dalam praktik pasar, terkadang pembeli menanggung semua pajak demi harga yang lebih murah.

Apakah rumah warisan kena pajak jual beli?
Warisan tidak dikenakan PPh saat pengalihan ke ahli waris, namun penjualan rumah warisan kepada pihak lain tetap dikenakan PPh final 2,5% dari nilai transaksi atau NJOP.

Bagaimana jika harga transaksi lebih rendah dari NJOP?
Pajak dihitung dari nilai tertinggi antara harga transaksi dan NJOP, sehingga mencantumkan harga terlalu rendah tidak mengurangi kewajiban pajak.

Apakah ada pajak tahunan setelah membeli rumah?
Ya, PBB dikenakan setiap tahun berdasarkan NJOP. Setelah balik nama, SPPT PBB akan beralih atas nama pembeli.

Kesimpulan

Pajak jual beli rumah adalah komponen anggaran yang tidak boleh terlewat. Sebelum transaksi, pastikan Anda memahami posisi sebagai penjual atau pembeli, cek NPOPTKP daerah, dan hitung simulasi biaya di kalkulator biaya balik nama. Jika Anda masih mencari properti, jelajahi daftar properti kami dan konsultasikan pajaknya dengan tim LapakHunian.