Cara Hitung Cicilan KPR Manual di Excel (Rumus Anuitas + Template)

Simulasikan cicilan — coba kalkulator simulasi KPR untuk hitung cicilan rumah sesuai DP, tenor, dan bunga bank.

Daftar Isi

Tidak percaya begitu saja angka bank? Bagus. Dengan Excel Anda bisa memverifikasi setiap rupiah cicilan. Artikel ini mengajarkan cara hitung KPR manual - teori anuitasnya ada di cara menghitung cicilan KPR anuitas, ini versi praktiknya.

Rumus PMT: Satu Sel, Langsung Jadi

Di Excel/Sheets ketik: =PMT(7.5%/12, 20*12, -500000000) → hasil ± Rp 4.027.655/bulan. Argumennya: rate per bulan, jumlah periode (n), dan plafon (negatif agar hasil positif). Ganti angka untuk tiap skenario - jauh lebih cepat daripada kalkulator web untuk analisis multi-skenario.

Membuat Tabel Amortisasi

Buat kolom: Bulan | Cicilan | Porsi Bunga (= sisa pokok × rate bulanan) | Porsi Pokok (= cicilan − bunga) | Sisa Pokok. Baris pertama mengungkap fakta penting: dari cicilan Rp 4 juta, ± Rp 3,1 juta adalah bunga dan hanya ± Rp 900 ribu mengurangi pokok. Inilah kenapa 5 tahun pertama KPR nyaris tidak mengurangi utang.

Verifikasi Hitungan Bank

Bandingkan PMT Anda dengan SP3K - selisih wajar hanya dari pembulatan dan tanggal efektif akad. Jika selisih > 1%, minta rincian: mungkin ada asuransi yang dicicil bersama (bundled) tanpa penjelasan.

Simulasi Lanjutan di Excel

Extra payment: tambah kolom pembayaran ekstra - lihat bagaimana Rp 500 ribu/bulan memangkas tenor ± 4 tahun.
Data Table (What-If): bandingkan 10 skenario DP × tenor sekaligus.
Setelah mahir manual, validasi cepat harian tetap lewat kalkulator KPR online.

FAQ Hitung Manual KPR

Kenapa hasil Excel beda dengan brosur?
Brosur memakai bunga promo fixed; Excel Anda memakai satu rate. Samakan rate dan tenor dulu baru bandingkan.

Apakah bank memakai anuitas murni?
Mayoritas ya (anuitas). Sebagian memakai anuitas dimuka (advance) untuk cicilan pertama - tanyakan ke account officer.