Cara Hitung BPHTB 2026 + Contoh per Daerah (Jakarta, Bodetabek)

BPHTB adalah komponen termahal dari biaya balik nama sertifikat rumah - sering mencapai puluhan juta dan mengejutkan pembeli yang tidak menganggarkannya. Kabar baiknya: rumusnya sederhana dan bisa dihitung sendiri dalam 2 menit.

Rumus BPHTB

BPHTB = 5% × (NPOP − NPOPTKP). NPOP = Nilai Perolehan Objek Pajak (harga transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi). NPOPTKP = batas tidak kena pajak yang ditetapkan tiap daerah (umumnya Rp 60-80 juta untuk rumah tinggal, sebagian daerah lebih tinggi).

Contoh per Daerah

Jakarta (NPOPTKP Rp 80 juta): rumah Rp 1 M → (1.000 − 80) × 5% = Rp 46 juta.
Bekasi (NPOPTKP Rp 60 juta): rumah Rp 500 juta → (500 − 60) × 5% = Rp 22 juta.
Bogor Kabupaten: cek Perda terbaru - NPOPTKP bisa berbeda untuk dalam vs luar kota. Selalu konfirmasi ke Bapenda setempat karena angka berubah via Perda.

Hitung otomatis sesuai harga dan NPOPTKP daerah Anda di kalkulator biaya balik nama.

Siapa yang Bayar & Kapan

UU mengatur pembeli yang membayar, tapi praktiknya bisa dinegosiasi dan dituang di AJB. BPHTB dibayar sebelum AJB ditandatangani (bank/PPAT meminta bukti SSPD-BPHTB). Tanpa bukti bayar, BPN menolak balik nama.

Pengecualian & Keringanan

Hibah ke keluarga sedarah, waris (dengan syarat), dan rumah pertama program tertentu bisa mendapat pengurangan/pembebasan - baca variasinya di balik nama warisan & hibah. Untuk gambaran total transaksi, lihat pajak jual beli rumah 2026.