Balik Nama Apartemen (Strata Title) 2026: Syarat, Biaya & AJB

Balik nama apartemen memakai alas hak berbeda dari rumah tapak: SHMSRS (Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun), bukan SHM tanah. Mekanismenya mirip, tapi ada jebakan khusus apartemen.

Bedanya dengan Rumah Tapak

• Objeknya unit + proporsi tanah bersama (bukan tanah utuh) - tercantum sebagai angka perbandingan (NPP).
• Developer wajib memecah sertifikat induk menjadi SHMSRS per unit sebelum bisa dibalik nama (sering jadi sumber delay).
• Ada iuran pengelolaan (service charge) + sinking fund yang harus lunas - minta surat keterangan lunas dari pengelola.

Syarat Dokumen

KTP/KK/NPWP kedua pihak, SHMSRS (atau PPJB + bukti pecah jika belum terbit), AJB via PPAT, bukti lunas PBB & service charge, SSPD-BPHTB, dan persetujuan pasangan. Jika unit masih PPJB (belum SHMSRS), yang dialihkan adalah hak kontraktual via akta pengalihan PPJB - baca juga siap huni vs indent.

Estimasi Biaya

Komponennya sama: BPHTB 5% + jasa PPAT 0,5-1% + PNBP. Untuk unit Rp 800 juta: BPHTB ± Rp 37 juta + PPAT ± Rp 4-8 juta. Hitung di kalkulator biaya balik nama (komponennya identik, tinggal sesuaikan NPOPTKP).

Cek Wajib Sebelum Bayar

1. SHMSRS sudah pecah atau masih induk? (Minta fotokopinya.)
2. Service charge & sinking fund lunas? (Surat dari pengelola.)
3. Status HGB induk & sisa waktunya (apartemen di atas HGB perlu perpanjangan puluhan tahun lagi).
4. Cek keaslian ke BPN seperti cek sertifikat tanah.

FAQ Balik Nama Apartemen

Berapa lama prosesnya?
2-8 minggu setelah AJB jika SHMSRS sudah pecah; berbulan-bulan jika masih induk (tergantung developer).

Bisakah KPR untuk apartemen second?
Bisa, dengan appraisal unit dan syarat SHMSRS/PPJB yang bankable.

Kesimpulan

Kunci apartemen: pastikan SHMSRS pecah + iuran lunas sebelum AJB. Dua hal ini sumber 90% sengketa apartemen second.